いつもお世話になっております！
いよいよ１２月。
仕上げの月に入りましたよ。
去年はメドレックスのせいもあり、ぼくにとっては苦い１年となりました。
今年はですね、その反省を活かしたこともあって中々調子が良かったんですよ。
それがねー。11月からは雨模様に。
一番の原因はグロース株（とぼくが勝手に思っていた）の下方修正。
この目利き力のなさですよ！
だけどぼくは今後も懲りずにグロース株にも投資していきますよ。
伸びていく企業に投資するのは楽しいからね。勉強にもなるし。
というわけで、今は買いたいバイオ株もあんまりない（遊びでサンバイオの承認申請を見届けようか迷い中）ので、直近で目利き力のなさを大いに発揮したぼくが期待するグロース株を紹介しよう。
この地合いすらモノにできない稀有な男に期待されるなんて、会社にとっては大迷惑必至だろうけど、答え合わせは２年後に。
不動産テック関連銘柄「AMBITION（3300）」
基本的に目利き力のないぼくが注目するグロース株の一つはAMBITIONさん。
5年前にマザーズに上場した若い会社です。
不動産ですよ、不動産。
全然詳しくない不動産ですよ。
で、最初に言っておきますけど、この会社の特色はなんといっても社長がチャラいってことです。
ここは押さえておかないと。
清水社長は大学卒業まで7年くらいかかって、ようやく卒業できそうで商社から内定ももらったのに、カンニングがバレてまた留年するハメになったというお茶目な青春を歩んでこられました。
出典：社長名鑑
この雰囲気を見て、敵側だと思う人はこの記事をそっと閉じると良いでしょう。
違和感のある会社には投資をしない方が良いからね。
ちなみに、ぼくは自分自身大した人生を歩んでいないので、あまり気になりません。
そんな清水社長が率いるアンビションの事業内容はこんな感じ。
プロパティマネジメント事業
これが事業の絶対的基盤。
住居用マンションの賃貸管理を行う事業です。
管理戸数の半分以上はサブリース物件で、オーナーに代わって家賃や建物の維持管理などを行っています。
特徴は、東京の23区内プレミアムエリア（キミたちには縁がない目黒、渋谷、新宿、港、品川、中央など）に、子供をつくらない夫婦や、20代～30代の単身世帯をターゲットとしたデザイナーズマンションの提供に特化していること。
出典：2020年6月期 決算説明会資料
管理戸数は右肩上がりで伸びて来ていて、かつ入居率も90%台後半を維持しています。
不動産は景気の影響を受けやすいイメージだけど、実は賃貸、かつプレミアムエリアの物件の売上ってかなり安定してるんですよね。
リーマンショックも震災も関係なく、増収増益が続いている事業です。
外国人労働者の就労拡大も追い風。
外国籍の方の契約数も急増しています。
出典：2020年6月期決算説明資料
このPM事業こそがアンビションの根幹であり、バリバリのストックビジネス。
収益基盤が安定していれば、さらにチャレンジングなことができるってもんだ。
AMBITIONの今後の成長は、この事業のさらなる強化が絶対的な条件となるでしょう。
[ad#co-9]インベスト事業
2017年3月に完全子会社化したヴェリタスが行っている、マンションの開発・販売事業です。
古くなったマンションを買い取って、おしゃれーな感じにリノベ。価値を高めて売却しています。
売却後もサブリースするケースが多いので、これがさらにPM事業のストック収入の強化に繋がるという好循環。
出典：2019年6月期 決算説明会資料
このインベスト事業は、去年、主力のPM事業を上回る売上を上げました。
インベスト事業は、ストックビジネスのPM事業と比べて変動幅が大きいところが気になるところではありますが、さっきいったように人口流入が大きい東京かつプレミアムエリアに特化していて、それ以外はほぼやる気ねーという感じなので、大きくポシャることはないのではと、基本的に目利き力のないぼくは思っています。
売上の柱となる新築投資用デザイナーズマンションは、去年も売上好調。
今期に販売開始した「PREMIUM CUBE 代々木上原」も早期にキャンセル待ちの状況になっていました。
出典：ヴェリタスホームページ
あとにも紹介しますけど、AMBITIONは不動産とテクノロジーの融合に取り組んでいます。
その一つがインベスト事業でのIoT物件の提供。
まあぶっちゃけ良くあるじゃないですか。IoT物件。スマホで電気を付けたり、空調を付けたりってやつ。
なんもめずらしくないですよ。
ただですね。
清水社長は言うわけですよ。
「そんじょそこらのIoT物件と横並びにしていただきたくない！！」と。
ダメですよ、キミたちも軽く考えてもらっちゃ。
AMBITIONのIoT物件はですね……。
なんと……。
お湯張り機能が付いてるんですよ！
スマホでお風呂も沸かせちゃうんですよ！
帰ってきたらすぐにお風呂に入れちゃうんですよ！！
ね。
革命ですよ革命。
「なんか簡単にできそうな気がするけど……」って声は聞こえないフリをする。
社長も、ちまたにあふれてるほとんどのIoT物件じゃお風呂まで沸かせないぜって言ってたもん。
うん。実際に秒で完売してるんだからすごいんですよ。
ぼくも帰ったらすぐお風呂に入りたいし。
はい。この話はAMBITIONスゴイって結論でもうオシマイ。
なお、12月には、大型物件の「THE PREMIUM CUBE G 大崎」が販売開始されました。
これはIoT物件じゃないんですけど、アンビションさんらしさあふれるデザイナーズマンション。
また忘れた頃にHPを覗きにいって、販売状況をチェックしようと思います。
今期残り7ヶ月で完売すれば上方修正もあるんじゃないかと、基本的に目利き力のないぼくは思ってるんですが。
賃貸仲介事業
よくあるお部屋の貸し借りを仲介する事業。
ミニミニさんとか、アパマンショップさんとかあんなお店をイメージすると良いでしょう。
アンビションさんはルームピアってお店と、VALORってお店をやっています。
ネットで評判を見てみると、「親身になって探してくれた」って意見から、「早くしないとすぐ埋まるで！みたいな強引さが嫌だった」と賛否両論。
まあどこのお店でもポジ・ネガ意見それぞれあるからね。
直近の業績としては、2020年6月期1Qは売上1億円、7500万円の営業赤字とやや不調な部門です。
ただこの2店舗、もともとM＆Aで買った会社で、真っ赤ちんちんの会社でした。
去年は通期では黒字化していますし、今1Qも不採算店を整理した計画的な減収なので、心配はしていません。
少額短期保険事業
2016年9月にはじめた保険事業。
主に入居者用に家財保険・賠償保険を提供しています。
これは良い事業ですよねー。
こんなもん間違いなく売り上げも伸びていきますよ。
基本的に管理物件が増えれば増えるほど保険加入者も増えていきます。
はじまったばかりなのでまだ赤字ですが、PM事業が好調でどんどん加入者が積みあがってきていますので、早期に黒字化すると思っています。
RPA事業
最後にRPA事業。
さっきも書いたようにAMBITIONは「不動産×テクノロジー」に取り組んでいます。
テクノロジーはお湯張り機能だけじゃないんですよ。
不動産業界は超アナログ業界で、情報のやり取りは未だにFAXが主流だったりするそうな。
単純なデータ入力作業も多くて、それだけでものすごく従業員のマンパワーを使うという……。
AMBITIONさんはその状況を解決しようと、2019年7月に不動産会社向けRPA開発・販売会社、「株式会社Re-Tech RaaS」を設立！
不動産業者向け業務効率向上のためのRPAパッケージを開発しました。
ロボットさんがネットバンクのデータを見にいって入金管理。未納があれば自動で督促したり、保証会社に連絡したり。
合成音声で未入金者に「さっさと払ってくれやー」って電話までしてくれます。
もちろん物件の新規登録や更新などお手のもの。
社員の負担も軽くなるってもんだ。
自社内で導入したところ……なんと。
業務効率500%向上を実現したぞ！！！
今後はシステムを他の不動産会社にも外販していく計画です。
……クソバイオ株に痛い目にあいまくっているぼくからすると、500%とか言われると、社長の見た目とも相まって、大いなる嘘くささを感じてしまわないでもないけど。
ただ、実際に賃貸管理システムの大手3社のうちの1社であるダンゴネットさんとの提携に成功。
販路をぐいーんと拡大させたとともに、残り2社とも交渉中だよ。
出典：2020年6月期 決算説明会資料
さらに、B社さんとは「条件調整中」になっているので、今期中の提携発表を期待したいところ。
いつ出てくるかワクワクしています。
[ad#co-9]今後の見込み！
清水社長は当面の目標として、売上高1,000億円、営業利益100億円をかかげています。
具体的には既存事業とRPAをはじめとする新規事業の拡大。
あとはM＆Aです。
清水社長はM＆Aにも積極的。
インベストと店舗仲介事業はどちらもM＆Aで取得した子会社が行っていますが、どちらも買収後に大幅に業績を改善させています。
今後もお団子屋さんを買ったりはしないよ。
服屋も美容院も買ったりしないよ。社長の雰囲気的に買いそうだけど、買わないよ。
既存事業とかなりシナジーのあるM＆Aしかやらないし、過去の実績もあるのでその辺は信頼しています。
営業利益率も現状低めですが、それこそテクノロジーの活用によって業務改善を図り、向上させていくと清水社長。
営業利益100億円に向かってうってくるだろう、今後の施策が楽しみです。
……ただーし！
今期も増収増益見込みですけど、過去の成長率から言うと物足りない数字。
要因としては、RPA事業への先行投資を今期中に5億円投下するため。
早期に営業利益100億円を達成するための計画投資だから許してよ。
……なんですけど、そんなことはあわてんぼさんの投資家には通用しないでしょう。
上の棒グラフから言っても、急激に伸びるのは来年からなら、来年買うわってそうなるじゃん。あわてんぼさんはそう思うさ。
なもんで、基本的に目利き力のないぼくの目利き力判定は2年後に。
当初計画は保守的な会社なんで、今期中の上方修正もあるとこっそり思ってはいますが。
まとめ
・社長はチャラいけどビジネスは上手！
PM事業を中心としながら、そことシナジーのある周辺事業をM＆Aも取り入れながら積極的に拡大。
インベストで短期的な収益を稼ぎつつ、同時にそこで捉えた顧客をPMに繋げ、さらに保険事業も開始したことで安定的なストック収益をどんどん積み上げていくと。
ターゲットもはっきりしてるし、東京のプレミアムエリアに特化しているのも合理的。提供する物件も顧客層にピッタリとハマっている印象です。
とても良いビジネスモデルができていると感心しているんですよ
基本的に目利き力のないぼくに感心されるって悲劇なんですけど、そこは許してください。
あとは先行投資をしているRPA。
ドコモからの業務受託も発表されましたけど、来期以降ここで具体的な数字が見えてくると、大化け要素もあると思っています。
PERは8倍台。時価総額はまだ70億円台でござる。
ってなわけで長期的な視点で投資していくぞ！
このほかにも基本的に目利き力のないぼくが密かに注目しているグロース株がありますが、それはまた暇なときにでも。
＊特定の銘柄の売りも買いも推奨するものではありません。記載内容は100％事実とも限りません。投資は自己責任・自己判断でお願いします。
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